Quer saber como receber R$ 1.000 todo mês de forma segura e estável?
Neste vídeo, vou te mostrar como ganhar essa renda extra investindo em fundos imobiliários, uma opção de investimento que tem conquistado cada vez mais investidores no Brasil.
Uma pergunta muito comum é: quanto preciso investir em Fundos Imobiliários para gerar R$ 1.000 de renda passiva?
Nos dias de hoje, muitas pessoas buscam maneiras de construir uma fonte de renda passiva, que ofereça um fluxo constante de dinheiro sem exigir um esforço contínuo.
Uma opção para atingir essa meta é investir em Fundos de Investimento Imobiliário, os FIIs, que geram rendimentos periódicos.
Neste vídeo, vamos explorar estratégias de investimento e cálculos necessários para alcançar R$ 1.000 de renda passiva com Fundos Imobiliários.
O CONCEITO DE RENDA PASSIVA
Renda passiva é o dinheiro que você recebe regularmente sem nenhum esforço ativo contínuo.
Nos investimentos, isso geralmente se refere a rendimentos que provêm de fontes como dividendos de ações e fundos imobiliários, juros de títulos ou aluguéis de imóveis.
A ideia é que, após o investimento inicial e com um certo planejamento, o fluxo de renda continua a chegar de forma recorrente, sem a necessidade de vender os ativos.
O QUE SÃO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
Um fundo imobiliário é uma modalidade de investimento em que o investidor compra cotas de ativos relacionados ao mercado imobiliário.
Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos.
As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Os rendimentos repassados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – um atrativo do produto.
COMO O INVESTIDOR É REMUNERADO?
Há duas principais formas de ganhar dinheiro com os fundos imobiliários:
1ª - Geração de renda: recebimento dos rendimentos distribuídos na forma de dividendos;
2ª - Ganho de capital: valorização do preço da cota.
Geração de renda
Aqui está a grande vantagem dos FIIs.
Uma vez adquiridas cotas de um FII, é como se você possuísse um pedaço de um shopping, de um hospital, ou de um galpão industrial, por exemplo.
Da mesma forma como acontece diretamente no mercado imobiliário, os imóveis do seu FII terão que pagar um aluguel para a gestora.
Isso porque estão ocupando o imóvel que pertence ao Fundo.
Dessa forma, o FII remunera o investidor repassando a ele uma parcela desse aluguel sob a forma de rendimento mensal (dividendos).
O mais interessante é que esse rendimento não é tributado pelo Imposto de Renda, como já dissemos antes.
Outro ponto muito importante é, o fundo é obrigado a distribuir pelo menos 95% dos lucros entre seus cotistas todos os meses.
Ganho de capital
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são ativos de renda variável, o que significa que o valor de suas cotas pode oscilar conforme as condições do mercado.
Se as cotas do seu fundo valorizarem e você decidir vendê-las, essa é uma outra forma de obter lucro com FIIs.
Nessa situação, haverá a incidência de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho obtido com a venda das cotas. A alíquota aplicada, nesse caso, é de 20%.
DIVERSIFICAÇÃO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Vale destacar que os fundos imobiliários se dividem em três classes principais: os fundos de papel, os fundos de tijolos e os fundos de fundos.
Os fundos de tijolos compram ou constroem propriedades para alugar ou obter valorização desses imóveis no futuro – eles investem em ativos reais físicos, daí a natureza do nome.
Juros mais baixos beneficiam principalmente essa classe de FIIs, uma vez que o preço dos aluguéis e dos imóveis ficam mais acessíveis com a queda nas taxas e nos financiamentos.
Os fundos de papel, por outro lado, possuem na carteira títulos relacionados ao mercado imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Ao investir nesses papéis, o fundo imobiliário recebe rendimentos dos juros e pagamentos definidos por esses títulos.
Neste caso, os juros altos podem beneficiar os fundos de papel, pois a rentabilidade dos títulos em carteira tendem a aumentar.
Já os os fundos de fundos (FOF) são aqueles que investem em cotas de outros FIIs, sejam eles de papel, de tijolo ou de outros FOFs.
Assim, o benefício da queda ou da alta dos juros depende da aplicação.
REGRAS QUE PRECISAM SER RESPEITADAS
Algumas regras precisam ser respeitadas sempre que o investidor decidir aplicar seu dinheiro em fundos imobiliários:
Regra número 1 - Não podemos escolher ativos pouco negociados —> filtro de liquidez;
Regra número 2 - Evitamos escolher FIIs instáveis —> filtro de idade;
Regra número 3 - Precisamos entender o funcionamento dos FIIs —> filtro de setor;
Regra número 4 - Precisamos entender os ativos dentro dos FIIs —> filtro de diversificação.
Quanto investir em FIIs para ter renda mensal de R$ 1.000?
Para determinar quanto investir para gerar R$ 1.000 em renda passiva, vamos usar a seguinte fórmula:
Por exemplo, se você monta uma carteira de FIIs com retorno anual de 6%, o cálculo seria:
Primeiro devemos dividir o retorno anual por cem: 6/100= 0,06;
Depois calculamos o montante necessário: (R$ 1.000 x 12 meses)/0,06 = R$ 12.000/0,06 = R$ 200.000.
Ou seja, na simulação com retorno anual esperado de 6%, o montante necessário para atingir o valor de R$ 12.000 anuais, ou R$ 1.000 por mês, seria de R$ 200 mil.
A seguir, vamos realizar três simulações na prática, considerando um investimento em um único fundo imobiliário.
Para isso, selecionamos três fundos de cada classe: um fundo de papel, um fundo de tijolo e um fundo FOF.
O critério de seleção dos fundos foi baseado no número de investidores, ou seja, escolhemos os fundos com a maior quantidade de investidores em cada uma dessas classes.
MXRF11: Maxi Renda
Atualmente, o fundo imobiliário de papel com o maior número de investidores é o MXRF11, com incríveis 1.142.848 cotistas, até a data de 15 de setembro de 2024.
Criado em 2011, o MXRF11 investem de forma predominante em títulos de dívida imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs, Letras de Crédito Imobiliário, as LCIs, Letras Hipotecárias, LHs, ou outros direitos sobre imóveis.
O retorno vem principalmente dos juros desses títulos.
O fundo MXRF11 registrou um dividendo de 12,30% nos últimos 12 meses, correspondendo a um valor de R$ 1,23 por cota de dividendo anual.
O atual dividendo do MXRF11 foi de R$ 0,09 por cota, correspondendo a um Dividend Yield de 0,9%.
O MXRF11 performa com baixa este ano de -2,15%. A cotação começou o ano na casa dos R$ 10,22 e atualmente está em R$ 10,00.
Mas quanto é necessário investir no MXRF11 para ter R$ 1.000 por mês de renda passiva?
Vamos aos cálculos:
- retorno anual últimos 12 meses: 12,3%: 12,3/100 = 0,1230
- montante necessário: (R$ 1.000 x 12)/0,1230 = R$ 12.000/0,1230 = R$ 97.561,00
Portanto, para você receber R$ 1.000 por mês do MXRF11 seria necessário investir um total de R$ 97.561,00.
Considerando o valor da cota de R$ 10,00, seria necessário adquirir um total de 9.756 cotas.
Lembrando que esses cálculos foram feitos com base nos dividendos passados, portanto, são apenas uma projeção de ganhos. Não podemos prever a rentabilidade futura de um fundo imobiliário, especialmente se tratando de um fundo de papel, cujos ativos são baseados em dívidas.
HGLG11: CGHG Logística
Atualmente, o fundo imobiliário de tijolo com o maior número de investidores é o HGLG11, com 486.864 cotistas, até 15 de setembro de 2024.
Criado em 2010, o HGLG11 destina seus recursos para investimentos em galpões logísticos.
O fundo HGLG11 registrou um rendimento de 8,24% nos últimos 12 meses, correspondendo a um valor de R$ 13,20 por cota de dividendo anual.
O atual dividendo do HGLG11 foi de R$ 1,10 por cota, com um Dividend Yield de 0,69%.
O HGLG11 performa com alta este ano de 0.98%. A cotação começou o ano na casa dos R$ 158,70 e atualmente está em R$ 160,26.
Mas quanto é necessário investir no HGLG11 para ter R$ 1.000 por mês de renda passiva?
Vamos aos cálculos:
- retorno anual últimos 12 meses: 8,24%: 8,24/100 = 0,0824
- montante necessário: (R$ 1.000 x 12)/0,0824 = R$ 12.000/0,0824 = R$ 145.631,06
Portanto, para você receber R$ 1.000 por mês do HGLG11 seria necessário investir um total de R$ 145.631,06.
Considerando o valor da cota de R$ 160,26, seria necessário adquirir um total de 909 cotas.
Lembrando novamente que esses cálculos foram feitos com base nos dividendos passados, portanto, são apenas uma projeção de ganhos. Não podemos prever a rentabilidade futura de um fundo imobiliário.
BCFF11: BTG Fundo de Fundos
Atualmente, o FOF, ou seja, Fundo de Fundo com a maior quantidade de investidores é o BCFF11, com 356.388 cotistas, até 15 de setembro de 2024.
Criado em 2009, o BCFF11 destina seus investimentos, principalmente na aquisição de cotas de outros fundos imobiliários.
O fundo BCFF11 registrou um rendimento de 10,32% nos últimos 12 meses, correspondendo a um valor de R$ 0,85 por cota de dividendo anual.
O atual dividendo do BCFF11 foi de R$ 0,07 por cota, com um Dividend Yield de 0,85%.
O BCFF11 performa com baixa este ano de -9,96%. A cotação começou o ano na casa dos R$ 9,14 e atualmente está em R$ 8,23.
Mas quanto é necessário investir no BCFF11 para ter R$ 1.000 por mês de renda passiva?
Vamos aos cálculos:
- retorno anual últimos 12 meses: 10,32%: 10,32/100 = 0,1032
- montante necessário: (R$ 1.000 x 12)/0,1032 = R$ 12.000/0,1032 = R$ 116.279,06
Portanto, para você receber R$ 1.000 por mês do BCFF11 seria necessário investir um total de R$ 116.279,06.
Considerando o valor da cota de R$ 8,23, seria necessário adquirir um total de 14.129 cotas.
